賃貸借契約書の注意点とは？敷金・原状回復・更新条件などを解説

進学をきっかけに賃貸物件で一人暮らしを始める際は、貸主と契約書を交わすことになります。しかし、契約書の内容や注意点がわからず、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。契約書は入居後の生活を左右する大切な書類であり、重要な内容が記載されています。特に、賃料に関する契約条件は正確に理解しておくことが重要です。

そこで本記事では、賃貸借契約書の必要性から注意点までわかりやすく解説します。賃貸借契約にあたり不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸借契約書とは、貸主と借主が合意した契約条件をまとめた書類です。一般的な賃貸契約では、管理会社があらかじめ作成した書面が使用されます。契約期間や賃料、敷金、更新条件などが記載されており、各項目や表現は物件や貸主によって異なります。

ここでは、賃貸借契約書の必要性と重要事項説明書との違いを解説します。

※参考：国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html

賃貸借契約書は、貸主と借主の間で合意した契約条件を明確に残すために必要です。何かトラブルが発生した時に、あらかじめ定めた契約条件を示す証拠として用いられます。

また、契約書には物件の名称や所在地、構造、築年数、間取り、面積、設備などの情報が記載されているため、どのような物件を借りるのかを正確に把握するためにも重要です。

賃貸借契約書と混同されやすい書類が、重要事項説明書です。賃貸借契約書は、貸主と正式に交わす契約書で、合意した契約条件をまとめるために作成されます。

一方で、重要事項説明書は、賃貸借契約前に行われる「重要事項説明」に使用される書面のことを指します。契約条件の最終確認をするために必要な書類です。

両者の役割は異なるため、賃貸借契約前に正しく理解しておきましょう。

賃貸借契約書には重要な内容が記載されているため、特に注意して確認すべきポイントを事前に把握しておきましょう。賃料や敷金だけでなく、保証人の責任範囲や退去時の原状回復、更新などに関する条件も重要です。

ここでは、初めて賃貸借契約を結ぶ学生に向けて、5つの注意点を解説します。

まず確認しておきたいのが、物件の詳細情報です。内見の際に間取りや設備などについて説明を受けていますが、「実際の情報と一致しているか」を賃貸借契約書で確認しましょう。

たとえば、内見時にはエアコンが設置されていても、賃貸借契約書や重要事項説明書に記載がなければ、前の入居者が残した設備である可能性があります。前の入居者が残した設備が故障した場合でも、一般的に貸主には修繕義務がありません。

また、インターネット設備や照明器具なども同様です。備え付けられていても修繕の対象外である設備がないか、契約前に確認しましょう。

物件内や敷地内で禁止されている事項についても、賃貸借契約書に記載されています。たとえば、ペットの飼育や楽器の演奏、石油ストーブの使用などの内容です。

特に、ペット禁止の物件で無断飼育をすると、近隣からの通報や退去時の傷や臭いなどから発覚し、追加費用を請求されたり強制退去を求められたりするリスクがあります。契約条件に違反すると退去を求められるおそれがあるため、十分に注意しましょう。

敷金は入居時に貸主や賃貸管理会社へ預けるお金で、未払いの賃料や修繕費などに充てられます。退去時に残額がある場合は返還されますが、特に注意したいのが「敷金返還に関する特約」です。

賃貸借契約書に「通常使用による損耗も借主負担とする」といった条項がある場合は、通常は借主が負担する必要のない日常生活で生じた傷や汚れについても、敷金から差し引かれることがあります。「どのような場合に敷金が差し引かれるのか」を契約前に確認しておくことが大切です。

一般的な賃貸借契約では、退去する際に借主に原状回復の義務があります。原状回復とは、退去時に、入居時に近い状態まで戻す借主の義務です。たとえば、タバコのヤニ汚れ、壁への落書きや大きな穴、ペットによる臭いや傷などの修繕費用は、借主の負担となります。

ただし、通常の生活で生じる汚れや劣化の修繕費用は、一般的に貸主の負担となることが多いです。日焼けによる壁紙や床の変色、通常使用によるフローリングの擦り傷などは、経年劣化とみなされることが多いです。

原状回復の義務と範囲は、賃貸借契約の条件によって異なります。契約書にサインする前に、正確に理解しておくことが重要です。

賃貸借契約の期間は、2年程度で定められているケースが多く見られます。期間満了後も住み続けたい場合は、更新手続きが必要です。契約前に、更新の条件や金額を確認しておきましょう。

更新条件は物件によって異なります。たとえば、更新料として賃料1カ月分相当を支払うケースもあれば、更新事務手数料のみというケースもあります。「更新時に賃料が改定される可能性があるかどうか」も、併せて確認しておきましょう。

賃貸借契約書が見つからない場合や捨ててしまった場合でも、焦る必要はありません。まずは貸主や賃貸管理会社に連絡しましょう。

契約書はオーナーや管理会社も保管しているため、コピーを発行してもらえることがあります。原本を再作成することも可能ですが、手続きが複雑になるうえ、手数料が発生する場合があります。そのため、コピーを受け取るほうが現実的です。

なお、契約書には貸主や賃貸管理会社の連絡先が記載されています。紛失すると連絡先がわからなくなるため、契約後に連絡先をメモや携帯に登録しておきましょう。

賃貸借契約では、契約書や重要事項説明書のほかにも複数の書類が扱われます。書類の内容は物件や契約条件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

一般的な賃貸借契約で扱われる主な書類は、次の通りです。

・火災保険の加入申込書

・連帯保証人に関する書類

・保証会社に提出する書類

・使用細則

・ペット契約条項

多くの賃貸物件では火災保険への加入が義務付けられており、契約時に申し込みが行われます。使用細則には、エントランスや駐輪場といった共用部分の使い方に関する決まりがまとめられています。

これらの書類の提出や確認も契約手続きの一部として扱われるため、目を通さずにサインするのではなく、内容を理解しておくことが大切です。

賃貸借契約書の必要性や注意点を紹介しました。賃貸借契約書の内容は入居後の生活に大きく影響しますが、敷金や原状回復、更新条件などの注意点に気をつけることで、退去時や更新時の思わぬトラブルを防ぎやすくなります。

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